元サラリーマンのお金と向き合う時間

お金について考えるのが面倒くさい人はお金に恵まれません。このブログを通してしっかりとお金と向き合いましょう。

【会社員でも1億円達成できるポートフォリオ】不動産投資するなら絶対見てください!

前回の記事誤って消してしまいましたので再掲載です・・・!

余計な通知行ったかたすみません!

 

今回は不動産投資についてお話します!

資産運用といえば不動産投資!というイメージもあるかと思います!

また、「適当に破格物件見つけて買えばいいんでしょ?」と思ってる方が多く、びっくりしました!

今回は不動産投資に失敗しない考え方と将来的に資産を1億持てるようなポートフォリオについてお話していきます!

 

新築マンション?中古マンション?戸建て?どれがいいのかわからない!そんな方にぜひ読んでいただきたいです!

記事の終盤にはこの不動産投資を利用して1億を達成するポートフォリオ例を記載しています!ぜひご覧ください!

 

 

 

  

 

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新築ワンルームより中古がいい?

新築ワンルームを買っても誰かが住んだ瞬間に中古になり、2〜3割価格が落ちるケースもあります。新築価格には広告費や業者の利益が乗っていますのでそのあたりも考えていきましょう!

また、新築時の家賃水準がずっと続くことは基本的にありません!

そのため、投資シミュレーション上、価格下落、家賃下落、空室率、経費を考慮すべきなのですが、それらを考慮してきちんと利益の出る新築ワンルームは私は見たことがありません・・・。

以下の計算式が判断基準になります!
毎年の純利益+売却価格>購入価格+売買時の経費

ある程度築年数の経っている中古ワンルームであれば、購入価格を抑えることができる可能性もあり、毎月の収支もプラスとなる可能性があるため、きちんと物件を見る目を養えば、収支が成り立つ物件を入手できる可能性はあります!

個人的には、ワンルームは1人住まいの用途しかないため、夫婦でも住める中古1DKなどの方が、出口が広がって資産性はあるかなとは思います!

 

マンション投資等でよくありがちなのが、購入したのが親族であるというのと上場会社から!と言うことで安心しきっちゃう人がいます。過程はどうであれ計算式に当てはめる等してしっかり考えないとです!

 

マンションを購入することはそもそもいいのか?

また、資産運用という観点から考えるとマンションを購入するのはそもそもいいのか?というのを疑問に思う方も多いと思います!
オリンピックのこともあり現在日本は混乱も起きてなく経済的な流動性がありますがオリンピック後の不況の訪れや人口の減少による資産的価値が落ちるのではないか?というのは考えられます。
また都内の地価は港区を中心に上がっていますがこのまま一極集中の上がり方をするのか?それともこの状況は投機目的も絡んでるから暴落するのか?
また海外投資家(特に中国人)が日本の土地や自宅などの固定資産を購入して地価や自宅などの固定資産は上がるまたは維持されるのか?という非常に不確定的要素が強いです。

 

これは専門家の間でも様々な意見があるトピックですが、これについて私見を述べさせていただきますと、マンションでの資産運用よりは、利便性の高い場所という条件はつきますが、自宅用途で戸建を購入する方が有利と考えています!

マンションの最大の難点は、区分所有であるということです。

多数決の世界なので、自分の一存では土地を自由に使えません。建て替えをしたいと思っても、大多数の合意が必要で、特に高齢者は建替えに反対する方もいるので、多くの築古マンションのマンション組合が苦労しています!

特に、都心のタワーマンションは中国の投資家が一定割合所有しているため、将来の重要な意思決定(大規模修繕、建て替え)に関する合意形成はなかなか難しそうだなと感じています。

日本のマンションの価値は、二極化するでしょう!
その中で、都心マンションの価値は上がるかは分かりませんが、下がってもそれほど下がらないのではないかと考えています。東京の人口はそれほど減少しないと予測されていますし、日本に派遣されている外国人は利便性の高い都心マンションに会社のお金で賃貸住まいしており、その需要は近い将来には減らないと考えられるためです!
その一方で、人口が減少する地方の不動産価格は下がり、東京一極集中の状態が続く可能性は高いと思われます!

東京以外では、大阪、福岡、沖縄、京都、名古屋に注目しています。

ここまでの現状認識を踏まえ、将来の不確定要素を減らしたい一部の高所得層は、都内の利便性の高い場所に戸建や戸数がそれほど多くないマンション(20-100戸程度)を購入しているみたいです!

特に戸建は、将来的にシェアハウスや民泊などにも転用できるように設計しておくと、出口が広がるのでベターかと思います!

個人的には、金融資産が増えたら、現金で渋谷区か港区の低層マンションor戸建を買いたいなと思っています(笑)

 

マンション投資の場合、新築の下落率を考慮した上の中古物件を購入、その土地の価値が上がりそうか、最低でも下がらない場所を見極めて、8〜10年後ローンがペイ出来る値段で売って、次のマンション投資へと移り変えていければベストなのかな?と考えてます!

中古マンションであれば、利益を出せる可能性はあるので、資産性の高いエリアに絞って研究する価値はあると思います!!

 

 

買うならマンションより戸建て!?

今までマンションの話をしてきた後に言うのもなんですが、一般論では、ある程度お金が出来たら投資用マンションを買うよりも、まずは資産性のある(住める、売れる、貸せる)自宅を買うのが良いと考えています!

将来例えば家族が増えて自宅を買い換える際に、1つ目の自宅を貸せれば、よい資産運用になるのではないでしょうか?

投資用ローンは金利が高いので、1つ目の自宅を30平米以上にして、ご自身の払える範囲内で住宅ローンにした方がベターかと思われます!

その土台があった上で、中古マンションを投資用に買うのであれば、順番としては良いように思います。

 

また、一軒家は買わない方が良いと聞いたことがある方もいると思います。

その理由としては一軒家を購入する為にローンを借りると、投資用のローンが借りられなくなる。

また一軒家の場合、購入から10〜20年くらいすると、給湯器やエアコンや白アリ駆除など、修繕費がかかってくるというのも一軒家が好ましくない理由等になります。

投資用マンションを現金で買うという前提であれば、住宅ローンを先に組んでも問題ないと思いますが、確かに住宅ローンを組んでいて投資用ローンが組みにくいケースはあります。

しかし、逆も然りで、投資用ローンを組んでいると住宅ローンを組みにくいケースもあるため、どちらが先が良いかというのは、好みの問題かもしれません。

私の場合は、自宅は賃貸でも購入でも必要不可欠な存在なので、購入して住まいを確保した上で、積極的な運用もしていきたいと考えるタイプです!

 

 

不動産選びにおいて避けるべきリスク!

何と言っても水害リスク!

これは自宅購入でも不動産投資でも共通しますが、できれば水害の心配のない場所を選ぶべきと考えています!

もちろん、水害の心配があっても利便性が高く、しかも水害リスクの分だけ割安に買えるのであれば一考の余地はあるかもしれませんが、具体的に物件を見てみるとそうなっていない(むしろ価格が高い)ケースの方が多いように感じます。

特に、明治時代以降の埋立地における液状化現象には注意が必要です!!

マンション自体は新しくて倒れなくても、周辺が液状化となってしまうと、生活が難しくなってしまうからです。

例えば、千葉県浦安市東日本大震災の際に9000棟の住宅が傾くなどの被害を受け、市の85%が液状化現象の被害を受けたにも関わらず、金額負担などの問題もあり、液状化現象を防ぐための地盤強化がなされた場所はそれほど多くなかったようです。

しかし、喉元を過ぎれば何とやらで、2013年1月に3,000万円だった中古マンション価格は、2017年1月には震災前の水準(約3,400万円)に戻り、2019年7月現在3,600万円と、底から約2割上昇しています(Lifullのホームページによる)。

利便性だけでこのようなエリアに自宅を買ったり不動産投資を行うと、また震災が起こった際には同様の液状化被害が起こってしまい、傾きを直すための費用などが追加でかかり、結果として高値掴みという結果になってしまうのではないかという懸念を個人的には感じます!!

他にも、東京のベイエリア(晴海など)、二子玉川、武蔵小杉あたりは、水害に強くない割に不動産価格は高いのではないかと感じています!

現に武蔵小杉駅は水没のため通過扱いってニュースでもひっきりなしにやってますね。
トイレも1ヵ月出来ないらしいですし・・・!

「水害がなければ」価値が高い物件というのは、その価値は水害の有無に依存します。住宅や不動産投資はローンを組んで購入するケースが多く、関東大震災が30年以内に来る確率が6割と言われている現状を考えると、災害(水害、土砂崩れ等)のリスクは避けるべきです。

 

 

どのようなエリアを購入するべき?

台風19号もあってタイムリーな話題ですが、東京では、奥多摩町小河内ダムの水位が上がっていることから、放流があったようですね。
多摩川の水位が上昇するリスクがありますので、多摩川の神奈川県側、東京都側ともに危険でした。

とはいってもそのエリアに住んでいては外に出る訳にもいかず、雨戸を閉めておくくらいしか対策がありません。
そのような訳で、不動産を買う場合には、水害の心配の低いエリアでの購入がおススメです!

ではどのようなエリアが安心と言えるのか。
それは、川沿いではなく、沖積平野でもない、台地に位置するエリアです。
東京都心では、港区(麻布など)や渋谷区(広尾、松濤、南平台、代々木上原)あたり。高級住宅街の資産価値が高いのにはそれなりの理由があるということです。

台地という意味では、中央線、井の頭線小田急線、京王線東急線で都心に近いエリアであれば、水害や地震の被害はそれほど大きくないでしょう!
ただし、木造戸建ての密集しているエリアは、地震に起因する火災による災害の可能性があります。具体的には、世田谷区の若林エリアなどです。

埼玉県の浦和あたりの不動産価格が高い理由としては、利便性もありますが、災害に強いという要素もあるのではないかと考えています。

ちょっと意外かもしれませんが、貝塚が出てきたり、神社のあるエリアというのも安心感があります。
そういったエリアは、昔から人が住んでおり、水害によって神社が流されたりしていないからです。

資産運用とは、個人のバランスシートの設計と改善の積み重ねです。
そして、バランスシートの設計にあたっては、資産の流動性(売れる、貸せる)を確保しておくことが重要です。

もちろん利回りも大事ですが、不動産の購入にあたっては「避けられるリスクを避ける」ということを意識することをおススメします。

 

 

住宅用のマンションをポートフォリオに組み込むのはどうなの?

ここまで不動産の話をしてきましたが、ポートフォリオの話に移ります!

住宅用のマンションを購入したとしてそれをポートフォリオの一部組み込む方もいらっしゃいますがそれはどうなんだろう?と思う方もいらっしゃるかと思います!
例えば先程の例ですと仮に東京の地価がある程度暴落したところで凄いお金に困らない限り家を手放すことはないはずですから(天災、災害は除く)

そうなると流動性がほぼ0(0にしてる)資産に関してはポートフォリオに加えるべきではない!と考える方もいらっしゃると思います!!
  

確かに家を売却することを想定していない方も多いとは思います。

しかし、日本において不動産は個人資産の中で大きな割合を占めており、ポートフォリオの一部に含めるべきと私は考えます。

資産運用は、個人のバランスシートを改善させるための手段と捉えています。資産を増やし、負債を減らし、純資産を拡大させていくことが目的です。

不動産は多くの場合、ローンを組んで購入しますので、売却予定がなくても、流動性は常に意識しておくべきです!

ローン残高よりも時価が低いと、お金を追加で出さないと売れないないので、そのような不動産は資産というよりは負債です。

リスクを出来るだけ避けるという観点から、お金に困って売らなくてはいけない事態も、リスクケースとして想定しておくべきです!

ちなみに、新築マンションや新築戸建をフルローンで購入すると、広告費や業者の利益の分価格が落ちるため、最初の10年間程度はローンの方が時価よりも多くなってしまいます。
そのため、新築を買う場合、ある程度頭金を入れられる場合以外はやめた方が無難です。

売りたいときに売れない、または貸したいときに貸せない不動産は資産とは言えません。そのため、流動性のある不動産しか買ってはいけません。

  

もちろん金融資産が既に多くある方は別なのですが、適切なポートフォリオの組み方のモデルケースは、以下のように考えています。

※別記事に書いているFXや保険に関する裏技等を使用しない場合の考え方です!

ETF(米国の上場投資信託)などに毎月積立を行い、国際分散投資を行う。

②資産性の高い自宅を買う。

③繰上返済をして、20〜30年後に最初の自宅を売るか貸すかして、次の自宅を購入する。

これだけで、リタイア時点での純資産1億円は誰でも作れると考えています!

 

分かりやすく30歳男性(妻、子どもあり)のケースで金額を入れてみると、
①月3万のETF積立(利回り5%)を30年続ける
②6,000万円で中古マンションか中古戸建を購入し、4,000万円の住宅ローンを組む
③繰上返済を活用して、子育ての終わる20年後にローンを完済。4,500万円で売却or家賃15万円で賃貸に出す。
④2人で住める広さの中古マンション(3,000万円)に住み替える

1件目を賃貸に回して住宅ローンの返済に充てた場合、不動産の資産が2件合わせて6,000〜7,000万円、ETF積立で2,500万円になります。現金や退職金を合わせれば、1億円の純資産にはなります。

1件目の不動産を売却して年利3%(債券中心)程度で運用していくのもありでしょう。

これが、自宅投資と金融資産を組み合わせた、資産運用の一例になります。

参考になれば嬉しいです! 

尚、資産運用のモデルケースの②で頭金を2,000万円入れる想定としていますが、中古戸建や中古マンションであれば、頭金はもっと少なくても大丈夫です。今は中古の価格も高い傾向がありますが、築10年以上であれば、それ以降の価格下落率が低いため、住宅ローン>時価となる可能性は低いと言えます!

 

今回はこの辺で!!

 

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最後まで読んでいただき、ありがとうございました!
 
 
 
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